Oltre ai contratti di affitto a lunga durata, che si stipulano su un arco di tempo che include alcuni anni, esiste anche il contratto di locazione ad uso transitorio, dedicato a periodi d’uso dell’immobile più ridotti. Questa tipologia di accordo tra proprietario dell’immobile e inquilino è ideale per la locazione di breve durata, per cui è valida soprattutto in alcune circostanze.
Parliamo ad esempio di locazioni stagionali, che includono un breve periodo per motivi di lavoro o di studio, ovvero per soggiorni temporanei. Stipulare un contratto di questo tipo per uno studente fuori sede o per un lavoratore che si sposta dalla propria area di residenza può essere particolarmente vantaggioso.
Ma come funziona un contratto di locazione ad uso transitorio e quali sono le differenze con un normale contratto di affitto? Andiamo a chiarire questi aspetti nell’articolo.
Cos’è il contratto di locazione ad uso transitorio
Andiamo a vedere prima di tutto cosa si intende per contratto di affitto ad uso transitorio, in base alle leggi italiane. In particolare l’articolo 5 della Legge n.431 del 1998 stabilisce la sussistenza di contratti di tipo transitorio per rispondere ad esigenze abitative particolari.
Tenendo presente che questo contratto non va confuso con gli accordi per affitti brevi presi per locazione turistica, per cui è presente un regolamento a parte, aggiornato quest’anno, il contratto di locazione ad uso transitorio è valutato soprattutto per la sua applicabilità per studenti universitari:
“È facoltà dei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d’intesa con comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2 dell’articolo 4, dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari.”
Il contratto di questo tipo viene quindi regolamentato, oltre dalla legge nazionale, anche dalle disposizioni dei singoli Comuni, in accordo con le associazioni che rappresentano proprietari di casa e inquilini.
I contratti transitori hanno durata minore rispetto a quelli ordinari, per cui la loro caratteristica principale è la durata massima di 18 mesi, con un minimo di 30 giorni.
Come funziona un contratto transitorio
Anche i contratti di tipo transitorio devono essere redatti in forma scritta e registrati al pari di come accade per i normali accordi di locazione, presso l’Agenzia delle Entrate. Anche in questo caso l’accordo viene stipulato tra due soggetti:
- Locatore: il proprietario dell’immobile;
- Locatario: l’inquilino che abita presso l’immobile versando una somma al locatore.
Le parti coinvolte quindi stipulano un accordo scritto tra privati, per cui entrambi devono essere persone fisiche che non agiscono come impresa. Come abbiamo anticipato, questo contratto non deve essere confuso con gli affitti brevi per scopi turistici, in quanto al contrario è finalizzato ad abitare all’interno dell’immobile in modo stabile per un periodo di tempo.
Ogni contratto di questo tipo, oltre a contenere i dati salienti dei soggetti coinvolti e l’accordo tra le parti, deve anche indicare chiaramente qual è la motivazione per cui si sta applicando un accordo transitorio.
I motivi possono essere collegati ad esigenze di lavoro: pensiamo ad esempio ad un dipendente che per un breve periodo viene trasferito a lavorare in una sede situata in un’altra città rispetto a quella principale. Oppure può essere per motivi di studio: il caso più classico è quello dello studente fuori sede che si sposta in un’altra città per diversi mesi all’anno per frequentare le lezioni.
Modello di contratto di locazione transitorio
Per redigere il contratto nel modo più corretto è indispensabile partire da un modello per la locazione transitoria che contenga tutte le informazioni del caso. In particolare il documento deve indicare:
- Dati anagrafici del locatore;
- Dati anagrafici del locatario;
- Specifiche sull’immobile;
- Importo relativo al canone mensile;
- Modalità di pagamento del canone;
- Durata prevista per la locazione (da 1 mese a 18 mesi);
- Specifiche motivazioni del contratto transitorio: questo punto è particolarmente importante, per cui potrebbe essere necessario allegare anche altra documentazione che dimostra le esigenze effettive. Pensiamo ad esempio al contratto di lavoro o all’iscrizione all’università. Se manca questa informazione, scatta il contratto in modalità ordinaria;
- Altre clausole e dati importanti come l’indicazione della prestazione energetica dell’edificio.
Queste informazioni non devono mai mancare per rendere effettivo e valido il contratto, che deve essere presentato in modo tempestivo all’Agenzia delle Entrate del territorio. In diversi Comuni è possibile scegliere una durata minima inferiore a 30 giorni, secondo delle modifiche del contratto e si può non presentare all’Agenzia.
Come funzionano le tasse per i contratti di affitto transitori
Vediamo ora nello specifico come funzionano le tasse per i contratti transitori, sia per ciò che riguarda le somme a carico del proprietario che dell’inquilino. Partiamo a vedere come funziona il pagamento dell’IMU: in questo caso, come per i contratti ordinari, la tassa è sempre a carico del proprietario di casa.
Per ciò che riguarda la TARI invece, se nei contratti più lunghi è sempre a carico degli inquilini, in quelli transitori le cose possono cambiare leggermente. Nel dettaglio:
- Durata del contratto inferiore a 6 mesi: la TARI è a capo del proprietario, che tuttavia può chiederne il rimborso all’inquilino;
- Durata del contratto superiore a 6 mesi: la TARI è a capo dell’inquilino.
Per ciò che riguarda invece le tasse sui redditi applicate sui guadagni dei proprietari di casa, si applica l’IRPEF in base alle regole presenti attualmente in Italia. In base ai ricavi complessivi si applicano le diverse aliquote del 2024 (dal 23% a salire fino al 43%) oppure si può optare per la cedolare secca.
Questo regime agevolato permette di accedere ad un’imposizione fiscale più vantaggiosa, con aliquota al 21% del canone per il primo immobile affittato, che sale al 26% per quelli successivi (con limite a 4 per agire come privato, superata questa soglia bisogna aprire partita Iva e condurre attività di impresa).
In diversi casi, in base alle decisioni dei Comuni specifici, si può anche accedere al canone concordato, con aliquota agevolata al 10%. Infine i proprietari pagano anche l’imposta di registro del 2% del canone annuo.
Si può rinnovare il contratto di locazione ad uso transitorio?
Il rinnovo è possibile procedendo con la comunicazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sua normale scadenza. Questa possibilità però è consentita solo una volta, per cui al secondo rinnovo si trasforma in un contratto di locazione ordinario.
Chi paga le riparazioni con un contratto di affitto transitorio?
Come accade per i contratti ordinari, anche nel contratto di affitto transitorio il proprietario in generale si occupa della manutenzione straordinaria, della sostituzione di impianti o di interventi di grande dimensione. L’inquilino invece provvede alla manutenzione ordinaria e alle piccole riparazioni.
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