Nuove regole per gli affitti brevi e gli affitti turistici arrivano dal decreto Anticipi convertito nella legge n. 191 del 2023, pubblicata in Gazzetta Ufficiale. Vero è che negli ultimi anni i soggiorni-lampo, agevolati dalle piattaforme digitali di sharing come Airbnb, hanno danneggiato la concorrenza con molti casi di abusi ed evasione fiscale. Al contempo non sono mancate le pesanti critiche provenienti da hotel e strutture alberghiere, che hanno evidenziato una lesione delle loro attività imprenditoriali.
Il fenomeno degli affitti brevi e turistici, sicuramente ampio e diffuso specialmente nelle città d’arte, andava perciò regolamentato nel dettaglio con disposizioni inerenti – ad esempio – i requisiti di sicurezza e un nuovo Codice identificativo nazionale, da esporre all’esterno dell’immobile adibito all’affitto breve o turistico.
Il nuovo quadro normativo tracciato dal decreto Anticipi (Dl n. 145 del 2023) convertito in legge merita considerazione sotto più aspetti. Vediamoli in sintesi.
Affitti brevi e turistici: cos’è e come funziona il Codice identificativo nazionale (Cin)
Nell’aggiornato apparato di regole troviamo anzitutto il varo dell’accennato Codice identificativo nazionale (Cin), il quale dovrà essere attribuito, con procedura automatizzata, dal ministero del Turismo alle:
- unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche;
- unità immobiliari destinate alle locazioni brevi;
- strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
Al citato ministero del Turismo è affidata anche la gestione della relativa banca dati nazionale, avente il ruolo di catalogarle uno ad uno. Le finalità dietro l’introduzione del Codice identificativo nazionale sono intuibili: la nuova regola, inclusa nell’art. 13-ter del testo pubblicato in Gazzetta, vuole garantire la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato del settore, ma anche il coordinamento informativo, statistico e digitale delle informazioni disponibili nelle singole amministrazioni – da quella statale a quelle centrali.
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Non solo: questa sorta di ‘targa’ dell’immobile contribuirà alla sicurezza del territorio e al contrasto a quelle forme irregolari di ospitalità che, negli ultimi anni, sono state spesso menzionate nelle notizie di cronaca locale e che hanno dato luogo ad un diffuso ‘sommerso’, come pure a violazioni delle norme fiscali.
La legge stabilisce inoltre l’obbligo di esporre il Cin all’esterno dell’edificio, garantendo il rispetto di possibili vincoli urbanistici e paesaggistici, e di indicarlo in ogni annuncio pubblicato. Peraltro l’obbligatoria indicazione negli annunci si applica altresì ai soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare e a coloro che gestiscono portali telematici, i quali si occupano di affitti brevi e turistici. Chi non rispetta le prescrizioni in tema di Cin, rischierà pesanti sanzioni amministrative pecuniarie.
N. B. Al momento siamo in attesa della norma attuativa e del portale predisposto dal Ministero del Turismo per la gestione del CIN.
Obbligo di SCIA
Nel decreto Anticipi convertito in legge spazio anche la norma secondo cui chiunque eserciti, direttamente o tramite intermediario, in forma imprenditoriale, l’attività di locazione per scopi turistici o di locazione breve dovrà effettuare la segnalazione certificata di inizio attività (cd. Scia), presso lo sportello unico per le attività produttive (Suap) del Comune nel cui territorio è collocata l’attività.
Per questo adempimento e per altri previsti dalla legge, l’attività correlata agli affitti brevi o turistici si presume effettuata in forma imprenditoriale anche da chi destina alla locazione breve più di quattro immobili per ogni periodo d’imposta.
Inoltre, il locatore o il titolare della struttura turistico-ricettiva presenta online un’istanza con in allegato una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, che comprova i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura.
In riferimento ai locatori, la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà acclara altresì la presenza dei dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio, ma anche degli estintori portatili a norma di legge e – laddove si gestiscano le unità immobiliari per le citate finalità e imprenditorialmente – anche dei requisiti di sicurezza degli impianti (di cui si trova indicazione nelle norme statali e regionali vigenti).
Sanzioni amministrative in caso di mancato rispetto delle norme sul Cin
In tema di affitti brevi e turistici, il decreto Anticipi – convertito in legge – delinea un regime sanzionatorio specifico, che tuttavia non si applica laddove un fatto ivi previsto sia già sanzionato dalle regole regionali. In particolare il comune – nel cui territorio si trova l’immobile adibito ad affitto breve o turistico – per il tramite della polizia locale si occuperà delle funzioni di controllo, verifica e applicazione delle sanzioni pecuniarie.
Per esempio, sarà punito con una sanzione oscillante da un minimo di 800 euro ed un massimo di 8mila:
- il titolare di una struttura turistico-ricettiva non munita di Cin;
- colui che propone o concede in locazione, per scopi turistici o per locazioni brevi, unità immobiliari o porzioni di esse senza il citato Codice identificativo.
L’entità della sanzione sarà stabilita in rapporto alle dimensioni della struttura o dell’immobile. Oscillerà invece tra un minimo di 500 e un massimo di 5mila la punizione per la mancata esposizione del Cin all’esterno dell’edificio – anche qui in rapporto alle dimensioni della struttura o dell’immobile. La sanzione amministrativa pecuniaria varrà per ogni struttura o unità immobiliare nei confronti di cui è stata individuata la violazione. Conseguentemente l’importo da pagare potrebbe rivelarsi anche molto alto.
Identica sanzione pecuniaria si applica all’ipotesi della mancata indicazione del Cin nell’annuncio sul web, insieme alla conseguente rimozione di quest’ultimo.
Altri obblighi e sanzioni
Nel caso in cui l’attività inerente gli affitti brevi e turistici sia svolta imprenditorialmente, le norme vigenti sanzionano altresì:
- la mancanza dei requisiti di sicurezza di cui alle regole statali e regionali;
- la mancata presentazione della Scia.
Non presentare la Scia esporrà il responsabile alla sanzione amministrativa pecuniaria compresa tra i 2mila e 10mila euro – con importo stabilito in rapporto alle dimensioni dell’immobile. Mentre il non munire l’unità abitativa dei dispositivi per la rilevazione di gas, come pure di estintori, è punita con la sanzione pecuniaria da 600 a 6mila euro per ogni violazione emersa.
Infine le norme di cui al decreto Anticipi, convertito in legge, attengono anche alle funzioni dell’Amministrazione finanziaria, mirate a reprimere l’evasione fiscale nel settore degli affitti brevi e locazioni turistiche. Infatti si prevede che, in modo coordinato e d’intesa, Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza effettuino specifiche analisi del rischio, dirette in particolar modo all’individuazione di soggetti da controllare, che concedono in locazione unità immobiliari ad uso abitativo senza il Cin.
Per ulteriori informazioni e dettagli, rinviamo al testo del decreto Anticipi coordinato con la legge di conversione, consultabile in questa pagina.
Cedolare secca affitti brevi
Queste novità si aggiungono alla stretta fiscale sugli affitti brevi nella Legge di Bilancio 2024 che portano la cedolare secca al 26% per gli alloggi locati oltre il primo e fino al quarto.
Si ha cioè una distinzione come segue:
- se il contribuente ha soltanto un immobile locato con affitto breve, il prelievo della cedolare resta quello di sempre, cioè fisso al 21%;
- l’aumento al 26% scatta quindi dal secondo immobile e fino al quarto;
- se poi gli immobili sono più di quattro, a quel punto l’attività viene inquadrata come impresa, con l’obbligo conseguente per il locatore di aprirsi la partita IVA.
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