Chi venderà una casa ristrutturata in precedenza con il superbonus dovrà versare sulla plusvalenza da cessione dell’immobile un’imposta del 26%. In alternativa potrà applicare l’ordinaria Irpef per scaglioni.
La novità, contenuta nel DDL di bilancio 2024, di sicuro metterà in guardia chi ha sfruttato l’agevolazione statale per far crescere il valore della propria casa. In molti lo hanno già fatto speculando grazie alla possibilità offerta dallo Stato di mettere a nuovo i propri immobile spendendo quasi niente.
A ogni modo, la novità si applicherà solo alle cessioni poste in essere dal 1° gennaio 2024 in avanti.
Vendere casa dopo il Superbonus 110: come funziona l’imposta sostitutiva al 26%
Fatta tale necessaria ricostruzione, veniamo alle novità contenute nel DDL di bilancio 2024.
In particolare l’art. 18 del DDL di bilancio prevede che:
le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei cinque anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a cinque anni, per la maggior parte di tale periodo;»;
Ciò comporterà che la plusvalenza derivante dalla cessione dell’immobile oggetto di lavori superbonus da non più di 5 anni sarà tassata. Il periodo di monitoraggio riguarda la data di esecuzione dei lavori.
Cosa si intende e come funziona la plusvalenza
Nel linguaggio economico con plusvalenza si fa riferimento all’utile o al guadagno netto derivato dalla vendita di un immobile o di un titolo, il cui valore è andato ad aumentare rispetto al momento dell’acquisto. La differenza tra il prezzo di acquisto minore e quello di vendita maggiore è per l’appunto la plusvalenza. Viceversa la minusvalenza (o perdita) è la differenza negativa fra acquisto e vendita.
La plusvalenza è solitamente determinata da:
- beni, come possono essere immobili (o anche altri beni immobili);
- oppure valori mobiliari (esempio azioni).
Come già detto, l’aumento di valore effettivo di per sé non contribuisce a formare reddito, anche se molto spesso all’atto pratico va a determinare un’entrata.
Come calcolare le tasse sulla plusvalenza per la vendita di un immobile che ha usufruito del superbonus
Per la tassazione il contribuente potrà far concorrere la plusvalenza al reddito da tassare con l’Irpef oppure potrà scegliere la tassazione con l’imposta sostituiva del 26%.
Nel calcolo della plusvalenza non si terrà conto del valore dei lavori eseguiti. Dunque questi non vanno ad abbassare il costo originario dell’immobile. I soldi ce li ha messi lo Stato. Ciò vale laddove il contribuente abbia usufruito dello sconto in fattura o della cessione del credito.
Inoltre, in caso di vendita degli immobili oggetti di lavori, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, ai fini del calcolo della plusvalenza (costi di acquisto o costo di costruzione-prezzo di vendita) il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.(vedi indici ISTAT).
Superbonus 2023: un cenno
Il superbonus è stata la grande novità degli ultimi 3 anni in materi di bonus edilizi.
L’idea di poter ristrutturare la propria casa con i soldi dello Stato ha attirato moltissimi contribuenti. Anche le imprese hanno fiutato l’affare visto che si tratta di soldi certi messi a bilancio dell’erario.
Infatti, grazie allo sconto in fattura il contribuente ristruttura la propria casa rivolgendosi all’impresa la quale in cambio ottiene a titolo di pagamento dei lavori un credito d’imposta che a suo volta può essere oggetto di cessione. Con la cessione l’impresa ottiene la liquidità necessaria per portare avanti in maniera profittevole la propria attività. Con la cessione del credito invece, è il contribuente a pagare i lavori per poi sobbarcarsi l’onere di trovare qualcuno a cui cedere il credito pari alla detrazione spettante.
Il DL 11/2023, c.d. decreto cessioni, fatti salvi alcuni casi specifici, ha abrogato sia lo sconto in fattura sia la cessione del credito.
Ad esempio, la cessione è ancora ammessa: per le spese sostenute e documentate dal 1° gennaio 2022 per gli interventi relativi al superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche; per gli interventi effettuati su immobili danneggiati dagli eventi sismici verificatisi dal 1° aprile 2009 in comuni per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza nonché quelli danneggiati dagli eventi meteorologici verificatisi nelle Marche dal 15 settembre 2022 per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza.
Nel corso del tempo anche l’agevolazione è stata ridimensionata. Infatti, già da quest’anno l’agevolazione è scesa al 90%.
Conclusioni
In breve, le nuove regole fiscali del DDL di bilancio 2024 imporranno un’imposta del 26% sulla plusvalenza per chi vende una casa ristrutturata con il superbonus dal 1° gennaio 2024. Questo impone una pianificazione attenta per scegliere tra l’Irpef ordinaria e l’imposta sostitutiva.
Le modifiche mirano a garantire che i finanziamenti statali per la ristrutturazione non influenzino il profitto del venditore (per evitare speculazioni). Questo impatto si aggiunge alle recenti limitazioni sul superbonus, con una riduzione al 90%. In sintesi, chi vende una casa post-superbonus deve considerare attentamente le implicazioni fiscali.
Articoli correlati:
