Casa vacanze, ecco quando è ammessa la detrazione dell'Iva

Pur essendo qualificato come abitativo, l’immobile acquistato dalla società immobiliare da destinare a casa vacanze da diritto alla detrazione dell’Iva pagata all’atto del trasferimento. In tal modo, nel caso specifico, viene superata la distinzione tra immobili strumentali e immobili abitativi legata alla mera classificazione catastale del cespite. Può essere così riassunta l’indicazione dell’Agenzia delle entrate riportata nella risposta n°392/2023.

In linea di massima, la distinzione tra immobili a destinazione abitativa e immobili strumentali, avviene in base alla loro classificazione cassatale a prescindere dal loro effettivo utilizzo. Cosicché sono considerati abitativi ‘abitativi” tutte le unità immobiliari catastalmente classificate o classificabili nelle categorie da A/1 ad A/11, escluse quelle classificate o classificabili in A/10.

L’assenza di strumentalità, almeno sulla carta, potrebbe compromettere la detrazione dell’Iva pagata all’atto dell’acquisto dell’immobile.

I chiarimenti sulla detraibilità dell’Iva nella risposta n°392/2023

Una società con attività immobiliare vorrebbe acquistare da un’altra società un immobile già destinato a casa vacanze.

L’acquisto non comporterà un cambio di destinazione dell’immobile nel senso che la società acquirente ha intenzione di continuare a destinare l’immobile a locazione turistica affidando la gestione all’attuale compagine proprietaria, che opererà in veste di outsourcer.

La cessione dell’Immobile avverrà al prezzo di euro 3.200.000,00, corrisposti dall’Istante a DELTA che continuerà a gestire la Villa nell’ambito dell’attività di locazione turistica. La Società ha riferito altresì che tale operazione sarà assoggettata a IVA nella misura del 10 per cento in quanto effettuata entro 5 anni dal compimento dell’intervento di ristrutturazione dallo stesso soggetto che ha eseguito detto intervento.

Da qui, l’istante ha chiesto di avere lumi in merito alla possibilità di detrarre l’Iva sull’acquisto, posto che l’articolo 19bis1, comma 1, lettera i) del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 (”Decreto IVA”) prevede un divieto di detrazione che sembrerebbe assoluto.

E’ detraibile l’Iva pagata sulla casa vacanze?

L’articolo da ultimo citato dispone che:

non è ammessa in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di fabbricati, o di porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa, né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni. La disposizione non si applica per i soggetti che esercitano attività che danno luogo ad operazioni esenti di cui al numero 8) dell’articolo 10 che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell’articolo 19, comma 5, e dell’articolo 19bis».

L’obiettivo di tale disposizione è quella di intercettare la detrazione dell’Iva relativa all’acquisto di fabbricati abitativi, o di porzioni di fabbricato abitativo, nonché di servizi relativi a detti beni, suscettibili di essere utilizzati promiscuamente, sia nell’attività d’impresa sia per finalità estranee a essa.

La distinzione tra immobili abitativi e strumentali avviene sulla base della loro classificazione catastale. Da qui, rientrano, pertanto, nella categoria degli immobili ”abitativi” tutte le unità immobiliari catastalmente classificate o classificabili nelle categorie da A/1 ad A/11, escluse quelle classificate o classificabili in A/10.

Tuttavia, l’Agenzia già in diverse occasioni ha evidenziato l’assenza di qualsiasi valore assoluto alla previsione di indetraiiblità in parola.

Ad esempio, così’ come confermato dai successivi orientamenti della giurisprudenza ((Cass. n. 8628 del 2015)” (così Cass. Ordinanza 12 giugno 2020, n. 11333, vedi anche sentenza 9 marzo 2016, n. 4606), con la risoluzione n°18/2012 è stato chiarito che quando “gli immobili abitativi – sono – utilizzati dal soggetto passivo nell’ambito di un’attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affitta camere, etc.) che comporti l’effettuazione di prestazioni di servizi imponibili ad IVA, questi debbano essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura.

Da qui, in tali casi (gestione di case vacanze, affitta camere, etc.) via libera alla detrazione dell’Iva pagata per l’acquisto dell’immobile abitativo e alle eventuali spese di ristrutturazione.

Detto ciò, secondo l’Agenzia delle entrate, posto che l’istante continuerà l’attività turisti-ricettica e che le relative prestazioni “turistiche sono assoggettate a IVA nella misura stabilita dal n. 120) della Tabella A, Parte III, allegata al Decreto IVA, ossia 10 per cento, anche l’imposta sull’acquisto di beni o servizi afferenti dette tipologie di prestazioni risulta detraibile benché relativa ad unità che sotto l’aspetto catastale si presentano come abitative” (cfr. risoluzione n. 18/E del 2012).