Ai fini dell’esenzione IMU prevista per le unità collabenti ossia immobili diroccati, ruderi, ecc, il Comune non può intervenire classificandoli alla stregua di terreni edificabili solo per il proprio tornaconto. Ancora, in materia di immobili rurali strumentali, l’aliquota  IMU ridotta chiede la verifica della sola categoria catastale, senza che sia necessario rispettare ulteriore paletti.

Questi sono i principali chiarimenti messi nero su bianco dal Dipartimento delle Finanze, con la risoluzione n. 4/DF del 16 novembre 2023.

In pratica, sulla base di alcuni quesiti pervenuti al Ministero competente, il Dipartimento delle Finanze ha meglio chiarito quella che è l’autonomia del Comune ai fini dell’esercizio della potestà impositiva in materia di IMU.

IMU su unità collabenti (ruderi)

Partendo dalle unità collabenti, il Ministero ha risposto alla possibilità che il Comune pretenda il pagamento dell’IMU sui fabbricati collabenti (cat. catastale F/2), ipoteticamente considerati  alla stregua dei terreni fabbricabili. Ricordiamo che in linea generale l’unità collabente è un immobile che si trova a non produrre reddito, in quanto non si trova in una condizione adeguata (es. rudere di campagna).

Ebbene, secondo il Dipartimento delle Finanze, l’operato di questi Comuni non è da ritenersi legittimo in quanto:

• i fabbricati collabenti sono a tutti gli effetti “Fabbricati” e la circostanza che siano “privi di rendita” li porta ad essere esclusi dal novero dei fabbricati imponibili ai fini IMU, che sono esclusivamente quelli “con attribuzione di rendita”, indice, quest’ultimo, sintomatico di capacità contributiva del bene soggetto a tassazione, in ossequio all’art. 53 della Costituzione;
•  i fabbricati collabenti sono e restano “Fabbricati”, motivo per il quale non possono essere qualificati diversamente, come vorrebbero invece i comuni che li definirebbero “terreni edificabili”.

Tale interpretazione pro contribuente è in linea anche con la Giurisprudenza. Nella massima di cui alla sentenza 28 marzo 2019, n. 8620 riguardante l’ICI (ma le medesime osservazioni possono essere mutuate anche per l’IMU) si legge che il “fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile ai fini ICI come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito”.

Posizione che è stata poi ribadita con la sentenza n. 19338 del 18 luglio 2019, sia nell’ordinanza n. 28581 del 15 dicembre 2020.

IMU su fabbricati rurali strumentali

Sui fabbricati rurali strumentali, ai fini dell’applicazione dell’aliquota base dello 0,1%, alcuni Comuni richiedono ulteriori requisiti rispetto a quello a cui rinvia il legislatore in materia di nuova IMU.

Infatti ai fini IMU, è considerato fabbricato rurale strumentale quello che rientra nella categoria catastale D/10. I fabbricati rurali sono strumentali quando sono ad uso strumentale delle attività agricole (es. rimessa agricola).

Secondi il DEF, sono da considerarsi illegittime, le delibere comunali o in generale la pretesa dei Comuni che:

• richiedono la sussistenza della qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale di cui all’art. 1 del D. Lgs. 29 marzo 2004, n. 99 in capo al soggetto passivo IMU o all’utilizzatore dell’immobile,
• una specifica documentazione attestante lo svolgimento dell’attività agricola;
• disconoscono il contratto di comodato come titolo idoneo alla conduzione del fabbricato strumentale.

Tutte queste previsioni vanno contro la legge, la quale richiede ai fin dell’applicazione dell’aliquota base ridotta, la sola verifica del dato castastale ossia che l’immobile sia in categoria catastale D/10. In tal senso va anche la Corte di Cassazione, Corte di Cassazione, sentenza 24 agosto 2021, n. 23386.

Anche il contratto di comodato è pienamente valido ai fini della dimostrazione della sussistenza del requisito di ruralità, atteso che, per il riconoscimento della ruralità del fabbricato, è dirimente la sola risultanza catastale.

IMU su terreni agricoli in conduzione associata

Uno specifico chiarimento è stato fornito in merito all’esenzione IMU per i terreni agricoli nei casi di conduzione associata ovvero posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali.

A tal proposito, nella risoluzione in esame è evidenziato che il contratto di rete e il contratto di compartecipazione agraria concretizzano, proprio in ragione della struttura e della finalità che il legislatore ha voluto riconoscere agli stessi, forme di conduzione associata dei terreni agricoli, che, per la loro stessa natura, comportano una gestione condivisa dei terreni in argomento, pena lo snaturamento del contratto stesso.

Da qui,  se vengono rispettati tutti i requisiti che caratterizzano tali contratti di tipo associativo, non può ritenersi che venga meno il requisito oggettivo della conduzione che legittima l’applicazione del regime di favore di cui al comma 758 dell’art. 1 della legge n. 160 del 20193.

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